Location nue ou meublée ? Optimisez la fiscalité de votre investissement locatif à Bordeaux

L’investissement locatif à Bordeaux attire de plus en plus de propriétaires désireux de sécuriser leur patrimoine tout en recherchant une rentabilité optimale. Cependant, dans un contexte où la fiscalité immobilière évolue constamment, choisir le bon régime fiscal devient un véritable défi. À cela s’ajoutent les réformes récentes et les régulations locales qui compliquent encore davantage cette décision. 

Que vous optiez pour la location nue, la location meublée non professionnelle (LMNP), la location meublée professionnelle (LMP) ou la location saisonnière, chaque régime présente ses avantages et ses contraintes fiscales. Dans cet article, BARNES Bordeaux vous propose une analyse complète des différents régimes fiscaux pour la mise en location de votre bien immobilier.

Location nue : une gestion simple mais une fiscalité plus contraignante

La location nue reste un choix classique pour les investisseurs immobiliers à Bordeaux. Ce régime consiste à louer un bien immobilier sans meubles, destiné à un usage d'habitation principale. Son principal avantage est sa simplicité de gestion.

Les régimes fiscaux applicables à la location nue

Le régime fiscal de la location nue dépend des revenus locatifs générés. Si ceux-ci ne dépassent pas 15.000 € par an, le régime micro-foncier s'applique. Il permet un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus, sans avoir à justifier les charges. En revanche, si les revenus excèdent ce seuil, le propriétaire doit opter pour le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion).

Les inconvénients fiscaux de la location nue à Bordeaux

Malgré sa simplicité, la location nue peut être fiscalement contraignante, surtout dans une ville comme Bordeaux, où les loyers dans des quartiers prisés comme Caudéran ou le centre-ville sont élevés. Les loyers sont en effet soumis à l'impôt sur le revenu (jusqu’à 45 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %). De plus, contrairement à d'autres régimes, le déficit foncier n’est pas imputable sur le revenu global, sauf dans certaines conditions strictes. 

L’avis de BARNES Bordeaux : bien que la location nue soit simple à gérer, elle présente une fiscalité relativement lourde, ce qui peut limiter son attractivité par rapport à d’autres formes de location, comme la location meublée.

Location meublée : un régime fiscal avantageux pour les investisseurs bordelais

La location meublée est une option particulièrement attractive pour les investisseurs à Bordeaux. Contrairement à la location nue, elle permet de proposer un bien immobilier entièrement équipé, ce qui attire une clientèle plus variée, allant des étudiants aux professionnels en déplacement, ainsi que les vacanciers dans les zones les plus demandées.

Les régimes fiscaux de la location meublée

En location meublée, les loyers sont classés sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce statut ouvre la voie à plusieurs avantages fiscaux : les investisseurs peuvent choisir entre deux options : le micro‑BIC et le régime réel. Le micro‑BIC s’applique lorsque les recettes locatives annuelles sont inférieures à 23.000 €. Ce régime offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs (ou 30 % pour les meublés non classés), ce qui simplifie la gestion fiscale. Ce régime est applicable pour les statuts LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et LMP (Loueur Meublé Professionnel). 

En revanche, le régime réel, qui est souvent plus avantageux, permet de déduire les charges réelles liées à l'entretien, les travaux, ainsi que d'amortir le bien immobilier et le mobilier. Ce régime peut être choisi aussi bien par les LMNP que les LMP. Il est particulièrement adapté pour les investisseurs souhaitant maximiser leurs déductions fiscales, surtout si les recettes dépassent 23.000 € ou pour ceux qui ont des charges importantes à déduire.

Les avantages fiscaux de la location meublée à Bordeaux

À Bordeaux, les quartiers comme les Chartrons ou Saint‑Seurin connaissent une forte demande pour la location meublée. Le régime fiscal de la location meublée est donc particulièrement adapté à ce marché dynamique. L'amortissement du bien et du mobilier permet d’atténuer fortement la fiscalité, voire de neutraliser une grande partie des revenus fonciers. Pour ceux qui choisissent le régime réel, c'est une véritable stratégie d'optimisation fiscale. 

L’avis de BARNES Bordeaux : la location meublée propose un cadre fiscal bien plus avantageux que la location nue, notamment grâce à la possibilité de déduire de nombreuses charges et d’amortir le bien. À Bordeaux, où la demande pour des logements meublés est élevée, ce type d’investissement peut offrir des rendements intéressants et une gestion fiscale optimisée.

Location saisonnière : une rentabilité élevée mais des contraintes

La location saisonnière, notamment via des plateformes comme Airbnb, est de plus en plus populaire à Bordeaux, notamment dans des quartiers touristiques comme le centre-ville, le quartier des Chartrons ou le quartier Saint‑Pierre. Elle permet de générer des loyers plus élevés grâce à des séjours de courte durée, ce qui en fait une option attractive pour les investisseurs cherchant une rentabilité rapide.

Le régime fiscal de la location saisonnière

Fiscalement, la location saisonnière est assimilée à une activité commerciale et relève du régime des BIC. Si les recettes locatives sont inférieures à 77.700 €, le propriétaire peut opter pour le micro‑BIC, qui offre un abattement de 50 % pour les meublés de tourisme classés, ou de 30 % pour les meublés non classés. Si les recettes dépassent ce seuil, le propriétaire doit opter pour le régime réel, qui permet de déduire les charges liées à la gestion du bien, ainsi que d’amortir le bien immobilier et le mobilier.

Les spécificités de la location saisonnière à Bordeaux

Malgré la rentabilité élevée qu’elle peut offrir, la location saisonnière à Bordeaux est soumise à une réglementation stricte. En effet, la ville a mis en place des restrictions sur la transformation de logements en meublés touristiques, notamment dans les quartiers centraux. Une autorisation préalable est par conséquent souvent nécessaire pour louer un bien en courte durée. Par ailleurs, il peut être difficile de trouver un bien à transformer en meublé touristique sans respecter les règles locales. De plus, dès lors que le bailleur offre trois prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, ménage, fourniture de linge), la location devient assujettie à la TVA, ce qui peut alourdir la gestion administrative. 

L’avis de BARNES Bordeaux : bien que la location saisonnière à Bordeaux entraîne une rentabilité potentiellement très élevée, elle s’accompagne de nombreuses contraintes administratives et juridiques. Les investisseurs doivent bien comprendre la réglementation locale et s'assurer de respecter les normes en vigueur pour éviter les mauvaises surprises.

Comparatif des régimes fiscaux de location à Bordeaux

Type de location	Régime fiscal	Conditions d'application	Avantages fiscaux	Inconvénients	Impact sur la rentabilité
Location nue	Micro-foncier / Régime réel	Revenus fonciers < 15 000 €	Abattement forfaitaire de 30 %	Impossibilité d'imputer le déficit foncier sur le revenu global	Rentabilité modérée avec peu d'optimisation fiscale
Location meublée (micro-BIC)	Micro-BIC (si < 23 000 €)	Recettes locatives annuelles < 23 000 €	Abattement de 50 % sur les loyers	Limité aux petites recettes	Rentabilité intéressante, mais simplifiée
Location meublée (régime réel)	Régime réel (si > 23 000 €)	Recettes locatives annuelles > 23 000 €	Déduction des charges réelles, amortissement du bien et mobilier	Gestion comptable et administrative complexe	Maximisation de la rentabilité grâce aux amortissements et déductions
Location saisonnière (micro-BIC)	Micro-BIC (meublé touristique)	Recettes annuelles < 77 700 €	Abattement de 50 % (meublé touristique classé)	Réglementation locale stricte, TVA à payer si prestations para-hôtelières	Rentabilité élevée, mais avec contraintes administratives
Location saisonnière (régime réel)	Régime réel (meublé touristique)	Recettes annuelles > 77 700 €	Déduction des charges réelles, amortissement du bien et mobilier	Réglementation stricte, TVA à payer si prestations para-hôtelières	Rentabilité très élevée, mais gestion complexe et réglementée

L'accompagnement de BARNES Bordeaux

Bordeaux, avec son marché immobilier en pleine croissance, exige une compréhension fine des régulations fiscales locales. La forte demande locative dans des secteurs comme le centre-ville, les Chartrons ou Caudéran rend la location meublée et saisonnière particulièrement rentable, mais ces options sont soumises à des règles strictes, comme les autorisations préalables pour la location saisonnière. En outre, les taxes locales et les restrictions sur les meublés de tourisme peuvent aussi influencer la rentabilité de votre investissement. 

Si vous envisagez l'achat d'un bien immobilier à Bordeaux pour le mettre en location, nos consultants sont à votre disposition pour analyser votre projet en détails et vous conseiller. C'est en amont que nous apportons une grande valeur ajoutée : notre agence vous guide dans l’optimisation fiscale de votre projet, en prenant en compte les spécificités locales et en vous offrant un accompagnement complet. Grâce à notre expertise, vous pourrez comprendre si votre projet est viable, quel type de bien s'y prête le mieux, dans quels quartiers, et quel régime choisir ! À noter que si vous souhaitez mettre votre bien en location longue durée à Bordeaux, nous proposons également un service de gestion locative qui vous facilitera la vie.

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