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Le statut LMNP

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Qu'est-ce que le LMNP ? Barnes fait le point pour vous sur le statut de loueur en meublé non professionnel.

Dès lors que vous êtes propriétaire d’un logement que vous louez meublé, vous accédez au statut fiscal avantageux de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Spécialiste de l'immobilier à Bordeaux, Barnes vous aide à comprendre les avantages de ce statut. 

Comprendre le statut LMNP

Est loueur de meublé non professionnel tout loueur de logement meublé qui ne remplit pas les conditions pour être considéré comme professionnel (voir le statut LMP).

Est donc défini loueur non professionnel par le Code général des impôts tout loueur de meublé dont aucun membre du foyer fiscal n’est inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) au titre de l’activité de location de meublé ; tout loueur de meublé dont les revenus annuels issus de cette activité sont inférieurs ou égaux à 23 000 euros, ou encore tout loueur de meublé dont les revenus annuels issus de l’activité de location de meublé ne représentent pas plus de 50 % des revenus globaux annuels du foyer fiscal.

Le statut LMNP nécessite néanmoins l’enregistrement d’une déclaration auprès du greffe du tribunal de Commerce.

Guide de l’investissement en LMNP

Le statut de Loueur de Meublé Non Professionnel s’obtient en acquérant puis en louant un bien en résidence de services. C’est alors un bail commercial, et non immobilier, qui vous lie à la société gestionnaire à laquelle vous louez le bien. Le bail commercial a pour avantage sa durée comprise entre 9 et 12 ans. Il offre de meilleures garanties au propriétaire du bien qu’un bail de location traditionnel. La société gestionnaire a pour mission de trouver des locataires pour le bien, et de vous reverser les loyers perçus.

Investir en location meublée vous permet d’obtenir le statut de LMNP à condition que la résidence où se trouve le bien assure un type spécifique de prestations. L’acquisition de n’importe quel bien meublé dans un immeuble n’est pas éligible au dispositif fiscal prévu pour les LMNP.

Il doit s’agit en effet de résidences offrant des services aux locataires des meublés, à l’instar des résidences de tourisme, des résidences pour étudiants ou seniors, des résidences d’affaires, ou encore des EHPAD (Établissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes). Les biens peuvent être neufs ou anciens.

Le bail commercial sera de préférence conclu devant notaire : la signature de l’acte authentique devant notaire ne devient obligatoire qu’en cas de durée de bail supérieure à 12 ans.

Dans tous les cas, le bail commercial devra mentionner la durée de l’engagement, d’au minimum 9 ans, la nature du bien loué et l’usage prévu par les termes du contrat, ainsi que le montant du loyer.

De bonnes raisons pour investir en LMNP

L’investissement locatif de statut non professionnel est une bonne manière de développer votre patrimoine immobilier. Il s’agit d’un investissement aux nombreux avantages fiscaux. Les loyers vous apportent une source de revenus complémentaire.

En quoi la fiscalité du statut LMNP est-elle si avantageuse ? Elle permet de défiscaliser tout ou partie des revenus issus de la location meublée, grâce aux amortissements : la perte de valeur du bien destiné à la location, du fait de son usure naturelle et de son vieillissement, est calculée en amortissements qui peuvent être déduits des revenus imposés au titre des BIC. La part des amortissements qui n’auront pas pu être déduits au cours d’un exercice fiscal peut être stockée pour une utilisation ultérieure, sans limite de temps.

Si vous avez financé l’acquisition de votre bien en recourant à un crédit bancaire, votre revenu net imposable sera nul durant plusieurs années.

Bilan : avantages et inconvénients du statut LMNP

Les avantages de la location de meublé non professionnelle sont plus nombreux que les inconvénients. On appréciera d’abord la gestion simple, qui met le propriétaire bailleur à l’abri de toute mauvaise surprise. La rentabilité de l’opération, surtout à long terme, est élevée. Elle est aussi nette de charges en dehors des taxes foncières. Le bail commercial est sécurisant et plus avantageux qu’un bail immobilier classique de location. L’activité permet de tirer des revenus réguliers, et non fiscalisés grâce au jeu des amortissements. L’investissement en location meublée est un secteur porteur, qui répond à une demande croissante sur le marché des logements : jeunes étudiants en recherche de logements de transition vers l’autonomie, vieillissement de la population qui accroît les besoins en logements séniors, croissance toujours dynamique du secteur du tourisme, de loisirs comme d’affaires.

Au regard de tous ces avantages, peu d’inconvénients sont à noter. On soulignera tout de même l’incertitude qui existe toujours quant au dynamisme du marché dans le futur, en cas de revente du bien. La gestion de la location étant confiée à une société de services, donc à un tiers, le risque existe d’être confronté à une mauvaise gestion, qui compromette le succès financier de votre opération. Il faudra aussi, dans la même optique, veiller à la qualité du bail commercial.