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L'état des lieux en détails

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Barnes Bordeaux vous guide et vous conseille sur les mentions obligatoires, les précautions à prendre, les délais légaux de modifications du document et de restitution du dépôt de garantie.

Dans le cadre d’une location à Bordeaux comme partout en France, de bien nu comme d’une location meublée, l’état des lieux est une procédure obligatoire. À réaliser à l’entrée et à la sortie du logement, il donne lieu à un document attaché au contrat de location. 

L’état des lieux : une obligation bien encadrée

L’état des lieux est un document de description du bien, de ses équipements et de son état, qui peut être établi sur papier libre ou sur formulaire prêt à l’emploi. L’obligation d’état des lieux date de la loi du 6 juillet 1989, qui en fixe les modalités de réalisation. La loi ALUR apporte également en 2016 de nouveaux éléments. La procédure vise à protéger le locataire comme le propriétaire bailleur : l’état des lieux est fait en présence des deux parties, avec ou non le soutien de professionnels de la location ou la présence d’un huissier. Il est signé par les locataires et par le bailleur.

La minutie est la clef d’un état des lieux réussi : lorsqu’on indique la présence d’un radiateur électrique dans une pièce, par exemple, il est important d’en préciser aussi la marque, le modèle, l’état. Lorsqu’une rayure est signalée sur un mur ou une menuiserie, sa taille et sa profondeur doivent être également scrupuleusement notées. Ces précisions ont valeur de preuve et permettent d’estimer le coût de l’élément en cas de changement d’équipement ou de dégradation durant la période de location. Le locataire est, lui aussi, protégé de toute réclamation abusive.

Des astuces permettent de faire de l’état des lieux un outil fiable au service de la bonne foi du locataire ou du propriétaire : il peut s’agir, par exemple, de prendre des photos datées qui pourront être comparées à la réalité au moment de l’état des lieux de sortie. Un bail peut être renouvelé sans limite et plusieurs années peuvent donc séparer l’état des lieux d’entrée de l’état des lieux de sortie : plus le document comporte de précisions, de descriptions et d’images, plus il sera utile aux deux parties.

L’usure naturelle devra bien sûr être prise en compte pour la lecture de l’état des lieux et le comparatif de fin de bail. 

Les modalités de réalisation d’un état des lieux

L’état des lieux d’entrée comme de sortie doit se faire dans un logement inoccupé, qui contient les seuls équipements (et meubles dans le cas d’une location meublée) mentionnés dans le contrat de location. Le document contradictoire s’établit donc au moment de la remise des clefs au locataire pour l’entrée dans les lieux, et au moment de la restitution des clefs pour la sortie.

Le format du document doit permettre la comparaison entre l’état d’origine du bien et son état lors de sa restitution. Pour ce faire, il est possible d’opter pour un document unique (à deux colonnes), ou pour deux documents de présentations strictement similaires. Dans la cadre de la loi ALUR, le décret du 31 mars 2016 définit un modèle type de document d’état des lieux, avec un certain nombre de mentions obligatoires.

S’il s’agit d’un état des lieux d’entrée ou de sortie :

  • La date à laquelle il est réalisé
  • L’adresse du logement
  • L’identité et les coordonnées des deux parties (le siège social dans le cas d’un bailleur professionnel) 
  • Le détail des clefs d’accès remises pour les locaux privatifs et communs
  • La description des revêtements de sols, murs et plafonds, et de leur état pour chaque pièce du logement loué.
  • La description et l’état de tout équipement du logement, avec possibilité de compléter par des observations, des réserves, des croquis et des photos.
  • Le document doit être signé par les deux parties et chacune doit en conserver un exemplaire. 

Dans le cas d’un état des lieux de sortie, doivent également figurer :

  • L’adresse du nouveau domicile du locataire quittant les lieux
  • La date de résiliation du contrat de location
  • L’évolution de l’état de chaque pièce entre les deux procédures.

Un état des lieux peut-il être modifié après signature ?

La loi ALUR a également déterminé un délai sous lequel il est possible pour un locataire de faire modifier l’état des lieux : celui-ci dispose désormais de 10 jours après l’établissement du document pour en demander la modification s’il constate un défaut non signalé lors de la première visite.

Pour effectuer sa demande, le locataire s’adresse au propriétaire bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception. En cas de refus de la part du bailleur, le locataire peut alors saisir la commission départementale de conciliation.

Concernant le système de chauffage, le délai est plus étendu : les locataires peuvent signaler toute modification à apporter à l’état des lieux au cours du premier mois de chauffe de leur logement s’ils constatent qu’un appareil est défectueux. Ce délai était déjà prévu par la loi du 6 juillet 1989.

Que se passe-t-il en cas d’absence d’état des lieux ?

L’absence d’état des lieux n’a pas d’incidence légale sur la validité du contrat de location, mais elle joue généralement en défaveur du locataire : en cas de litige, et à moins que celui-ci ne fournisse la preuve de sa bonne foi, le locataire est présumé par le législateur avoir reçu un logement en bon état.

État des lieux de sortie et restitution de caution

Lorsque l’état des lieux de sortie ne fait pas apparaître de dégradations ou de manques par rapport à l’état des lieux d’entrée, le propriétaire-bailleur dispose d’1 mois après l’établissement du document pour restituer au locataire le dépôt de garantie versé lors de son entrée dans le logement.

En cas de dépassement du délai, la somme due au locataire est majorée d’un montant correspondant à 10 % du loyer hors charges ; une majoration renouvelée à chaque mois de retard supplémentaire.

En cas de retenue sur le dépôt de garantie correspondant à un constat de défaut d’entretien ou de dégradation dans le logement, le bailleur dispose alors de deux mois pour rendre au locataire la somme restante du dépôt de garantie. La retenue doit être justifiée par une facture ou un devis de professionnels du nettoyage et de la remise en état, d’artisans ou de distributeurs d’équipements et mobilier.