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Qu'est-ce qu'un prêt relai et dans quels cas peut-il être avantageux ?

Show detail - BARNES Bordeaux - Immobilier de luxe, appartements et maisons de prestige à Bordeaux

Découvrez toutes les spécificités du prêt relais pour bien gérer votre transition immobilière.

Vous projetez de déménager, et vous venez de trouver le bien idéal à acquérir alors que vous n’avez pas encore vendu celui dont vous êtes propriétaire ? Le prêt relais est la solution tout indiquée dans ce cas de figure. Il présente cependant des limites, voire des risques. 

Le fonctionnement du prêt relais

Si vous comptez investir dans un nouveau bien avec le revenu tiré de la vente de votre appartement ou maison, il vous faudra faire coïncider la date d’acquisition et la date de revente. Dans le cas contraire, le prêt relais est une solution de crédit in fine qui vous permet de financer votre second bien dans l’attente d’avoir vendu le premier.

Dans le cas d’un déménagement, qu’il s’agisse de changer de région, de passer d’un appartement à une maison individuelle, ou encore de se rapprocher de la ville, il est possible de s’assurer un budget d’achat en vendant le bien occupé avant d’avoir trouvé la perle immobilière recherchée. Dans ce cas, il faut bien souvent prévoir des frais de location entre le moment où l’on déménage du bien vendu et celui où l’on trouve, puis acquiert, un nouveau logement.

Faire l’inverse, c’est-à-dire acheter un nouveau bien alors qu’on n’a pas encore trouvé d’acquéreur pour celui que l’on cherche à vendre, est une solution qui peut s’avérer moins onéreuse, dans certains cas, grâce au prêt relais. Le fonctionnement est simple : la banque émettrice du prêt avance les fonds pour l’acquisition du nouveau bien dans l’attente de la cession de l’ancien. Vous rembourserez l’emprunt lors de la vente de votre bien. Le montant du prêt est calculé sur une estimation de la valeur du bien à vendre et du dynamisme du marché immobilier local.

Les limites du prêt relais

Plusieurs limites caractérisent cependant le prêt relais, et doivent inciter à bien évaluer votre situation avant d’y recourir.

Son montant

Le montant du prêt accordé ne couvre pas l’intégralité de la valeur estimée du bien à vendre, mais 60 à 80 % selon le marché local, voire 90 % si vous avez déjà signé un compromis de vente. L’estimation peut être vérifiée par des cabinets d’expertise délégués par la banque, à vos frais : pas question, donc, de surestimer votre bien.

Si un crédit est encore en cours sur le bien à vendre, son montant sera retranché du montant du prêt relais (et non du montant de la valeur du bien). C’est-à-dire que du montant accordé, par exemple 70 % de la valeur estimée du bien à vendre, sera soustraite la somme restant à rembourser sur le prêt en cours.

Sa durée

Le prêt relais est accordé sur un an renouvelable une fois, soit sur deux ans au maximum. Or, en plus de la difficulté que rencontrent parfois certains vendeurs à trouver des acquéreurs, s’ajoute la possibilité de devoir concéder une vente longue, avec un délai de 6 mois entre la signature du compromis et la signature de l’acte authentique. Il n’est donc pas rare de dépasser la durée limite du prêt relais et de devoir procéder à son remboursement alors qu’on ne possède pas encore les fonds nécessaires.

Ses taux

Le coût d’un prêt relais est déjà majoré pas les frais d’estimation du bien. Il faut également préciser que le taux pratiqué pour un prêt relais est généralement supérieur de 0,20 à 0,30 % au taux d’un prêt classique.

Différé partiel ou total ?

Lors de la souscription d’un prêt relais, il est possible d’opter pour un différé total ou un différé partiel des remboursements.

Dans le cas d’un différé total, l’emprunteur ne paie que les mensualités correspondant à la prime d’assurance, puis rembourse l’intégralité du montant prêté et de ses intérêts au moment de la vente de son bien.

Dans le cas d’un différé partiel, l’emprunteur s’acquitte dès les premières mensualités de la prime d’assurance et des intérêts.
Le différé total a l’avantage de permettre le versement de petites mensualités. Une solution parfois préférée par les emprunteurs qui ont déjà un crédit en cours.

Le différé partiel a quant à lui pour avantage un taux d’intérêt plus bas (de 0,05 % à 0,10 % en moins). Il est finalement beaucoup moins coûteux. Le choix d’un différé partiel est notamment meilleur si votre bien tarde à trouver acquéreur et que vous risquez d’aller au bout du délai des 24 mois.

Prêt relais sec et prêt relais adossé : quelle différence ?

Le prêt relais peut, au besoin, s’accompagner d’un prêt classique amortissable de manière à pouvoir acquérir un bien de valeur supérieure à celui vendu. On parle alors de prêt relais adossé.

Votre taux d’endettement et votre capacité de remboursement doivent être compatibles avec ce mode de financement hybride.

Lorsque le montant de la vente de votre propriété suffit à l’achat de votre nouveau bien, on parle de prêt relais sec. L’emprunt n’est alors qu’une mesure de transition, qui n’impacte pas votre budget sur le long terme. Mais sa courte durée en fait aussi une formule moins rentable pour les banques : le taux du prêt relais sec est donc plus élevé que dans le cas d’un prêt relais adossé.

Le choix de souscrire un prêt relais doit être d’autant plus avisé et réfléchi que votre bien à vendre se situe dans un marché peu dynamique. Très avantageux si vous vendez par exemple un bien immobilier à Bordeaux ou dans l’un des marchés les plus attractifs de France, le prêt relais peut s’avérer coûteux si vous peinez à vendre une maison de campagne à la situation moins recherchée.