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Les lois incontournables en immobilier

Show light - BARNES Bordeaux - Immobilier de luxe, appartements et maisons de prestige à Bordeaux

Carrez, Pinel, Malraux, Scrivener et Neiertz : focus sur les dispositifs de défiscalisation et sur les lois relatives à l’immobilier et aux emprunts.

Barnes, agence immobilière à Bordeaux, vous présente en détails les lois les plus importantes en immobilier.

Loi Carrez

Quels enjeux ?

La loi Carrez a pour enjeu le calcul de la superficie habitable d’un logement et des m2 pris en compte dans les opérations de vente immobilières. La mesure de superficie Loi Carrez a pour application légale la surface privative d’un logement en copropriété. Elle permet d’harmoniser, de normaliser les mesures de lots de copropriété dans le cadre d’une vente immobilière. Le métrage Loi Carrez devra apparaître dans l’ensemble des documents officiels produits dans le cadre de la transaction immobilière, c’est-à-dire la promesse de vente, le compromis et l’acte de vente, sous peine de possibilité d’annulation. 

Mesurer la superficie en loi Carrez

Que la mesure soit effectuée par un géomètre ou un particulier, elle devra prendre en compte uniquement les espaces fermés, avec sol en dur, dont la hauteur sous plafond atteint au minimum 1,80 m. Sous cette hauteur, seule la surface au sol des pièces est mesurée, ce qui exclut de fait les passages de portes, les cages d’escalier, les embrasures de fenêtres et les marches. Les parties sous combles ne sont pas comptabilisées dès lors que la hauteur sous plafond descend en dessous de 180 cm. Ne sont pas non plus comptabilisés les greniers non aménageables, les boxes, les garages, les caves, les balcons, terrasses et jardins. Les vérandas sont en revanche mesurées, ce qui différencie la loi Carrez de la loi Boutin, plus stricte. 

Quels biens sont concernés ?

Les appartements ne sont pas les seuls biens concernés : le sont aussi les maisons individuelles en lotissement, soumises à la réglementation régissant les copropriétés. La loi Carrez s’applique également sur les lots en vente qui auront une fonction commerciale ou professionnelle. 

Dans quels cas la loi Carrez ne s’applique-t-elle pas ?

La mesure de superficie loi Carrez ne s’applique pas aux maisons individuelles ne faisant pas partie d’un lotissement. Elle ne concerne pas non plus les biens vendus en l’état de futur achèvement (logements VEFA), que l’on appelle souvent aussi “vente sur plan”. Une autre réglementation est spécifique à ce type de biens. 

Loi Pinel

Enjeux et finalités de la loi Pinel

Dispositif de réduction d’impôt qui succède à celui de Cécile Duflot, la loi Pinel encadre l'investissement immobilier locatif dans le neuf. Mise en application en septembre 2014, elle permet depuis aux particuliers dont la domiciliation fiscale est en France de bénéficier d’une réduction d’impôts en investissant dans l’immobilier locatif. D’abord uniquement applicable à l’immobilier neuf, la loi s’applique également à l’ancien depuis 2019. Son but premier était d’encourager la construction de logement neufs, plus écologiques, et de voir se développer l’offre de biens en location sur le marché de l’immobilier. Si le dispositif s’étend aujourd’hui aux logements anciens, ceux-ci doivent présenter les mêmes caractéristiques énergétiques que les neufs.

Principes et conditions du dispositif

La loi Pinel propose une réduction d’impôts exprimée en pourcentage du montant d’achat, aux investisseurs immobiliers s’engageant à louer leur bien sur une période minimale. Le taux de la réduction est plus élevé lorsque la durée de mise en location à laquelle l’acquéreur s’engage est plus longue. Pour un engagement de 6 ans, l’acquéreur bénéficie ainsi d’une remise totale sur ses impôts correspondant à 12 % du montant de son investissement, à raison de 2% par an. Pour 9 ans d’engagement, la réduction s’élève à 18% du montant investi (2% par an également), et pour 12 ans à 21 %, soit 2% pendant 9 ans et 1 % les 3 années restantes. 

Les avantages de la loi Pinel

Outre la réduction d’impôts, la loi Pinel a pour avantage le fait de concerner les investisseurs sans apport, qui achètent par le biais d’un prêt immobilier. Autre atout de la loi, la possibilité de louer à un membre de sa famille, notamment aux parents et enfants, à la seule condition que ces derniers ne fasse pas partie du foyer fiscal du propriétaire loueur.

Loi Malraux

Une aide à la restauration

Dispositif de réduction d’impôts, la loi Malraux porte sur les travaux de restauration des biens remarquables et anciens. Elle s’adresse donc aux propriétaires de biens immobiliers situés dans des périmètres sauvegardés, se lançant dans des travaux complets de rénovation et de restauration. 

Le contexte de défiscalisation

La réduction d’impôts consentie s’élève à 30 % du montant des travaux pour tout bien situé dans un site patrimonial remarquable faisant l’objet d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur, dans un périmètre classé Quartier Ancien Dégradé (QAD), ou dans un périmètre concerné par le Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU). 22% du montant des travaux sont accordés en réduction d’impôt pour les logements et immeubles situés dans un site patrimonial remarquable faisant l’objet d’un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP). Enfin, une réduction d’impôt à hauteur de 22 % du montant des travaux de restauration est aussi accordée pour les rénovations de biens remarquables situés hors périmètre sauvegardé, mais dont le programme de restauration a été approuvé et déclaré d’utilité publique.

Les plafonds et conditions

La loi s’applique aux contribuables dont la domiciliation fiscale est en France, propriétaires d’un bien susceptible de bénéficier de l’aide à la restauration de par sa situation dans un périmètre sauvegardé ou de par sa propre valeur architecturale et historique. Le taux de réduction d'impôt est calculé sur un montant de travaux plafonné à 400 000 euros par an, pour 4 années consécutives au maximum. La qualité des travaux de rénovation, qui doivent aboutir à une restauration complète, est suivie par un Architecte des Bâtiments de France. 

Lois Scrivener et Neiertz

Souvent cruciales dans un projet d’acquisition, les lois Scrivener 2 et Neiertz régissent les modalités des emprunts immobiliers. Elles ont toutes deux pour objectif de prévenir et d’enrayer le phénomène de surendettement, à travers une série de mesures visant à protéger et à informer les emprunteurs.

La loi Scrivener 2

Avec pour objectif de lutter contre le surendettement des particuliers, la loi Scrivener 2 instaurée en 1979 complète une première loi Scrivener qui ne concernait que les crédits à la consommation et les travaux immobiliers de moins de 22 000 euros. La loi Scrivener 2 s’attache donc à définir les modalités d’emprunt dans le cadre unique de l’immobilier. Elle vise à fixer des règles d’information et de protection des emprunteurs. C’est la loi Scrivener 2 qui oblige par exemple l’organisme prêteur à formuler une offre de crédit claire et encadrée, qui comporte les identités précises des deux parties, le taux du prêt et sa nature (fixe ou variable), sa durée, le bien financé, ou encore le coût total du crédit. La loi Scrivener impose également à l’emprunteur le délai de réflexion de 10 jours avant acceptation ou refus de l’offre de crédit. Elle instaure par ailleurs le droit au paiement du prêt par anticipation. 

La loi Neiertz

Plus récente, la loi Neiertz est venue compléter le dispositif Scrivener en 1989. Toujours dans le but d’enrayer le surendettement des ménages français, elle a notamment instauré les commissions de surendettement chargées d’accompagner les emprunteurs dans la recherche de solution de solvabilité. Les solutions envisagées sont de différents ordres, allant du regroupement de crédits à la vente d’actifs éventuels. C’est aussi cette loi Neiertz qui définit de manière précise les conditions de surendettement d’un foyer, en mesurant le poids mensuel ou annuel des crédits à rembourser par rapport aux revenus.